מה זה שינויי דיירים

מה זה שינויי דיירים?

ברכות זה הרגע רכשתם דירה מקבלן בפרויקט בנין מגורים, שכונה נחמדה , חינוך טוב, מיקום נחמד,

נשאר רק לחכות שנתיים עד לקבלת המפתח המיוחל ואפשר להתחיל.

אז זהו שנייה לפני שאתם מתחילים לתכנן ולהתכונן ליום המיוחל שיגיע עומדות לפניכם בין שנה לשנתיים וחצי לפחות של תקופת המתנה שבא מוטלות עליכם מס משימות לבצע.

אני מתאר לעצמי שכבר הספקתם לפגוש או לשמוע את המושג שינויי דיירים או תיאום דיירים, מתאם שינויים וכו.

אז מה זה בכלל מתאם שינויים?

הרבה לפני שנסביר מה זה שינויי דיירים ולפני הפגישה עם מתאם השינויים באו נראה קודם עם מה יצאתם לאחר חתימת החוזה ורכישת הדירה,

אז ככה בטח כבר יש לכם תיק ובו יש מס דברים:

• חוזה חתום - החוזה כולל בתוכו את כל החובות והזכויות שלכם בביצוע עסקת הרכישה , התשלום , תנאי התשלום ואם הייתם מספיק חכמים במעמד הרכישה מצורף לכם נספח שינויים.

מה זה נספח שינויים? נספח שינויים זה הנספח שמצרפים לחוזה ושלא היה חלק מהחוזה המקורי. בנספח כתובים כל "מתנות היזם" או תוספות אשר הוספו למפרט המכר שסוכמו ביניכם ולבין היזם במעמד חתימת החוזה.

תוספות נפוצות: מזגן מיני מרכזי דירתי קומפלט / תוספות של מס שקעי חשמל מעבר לתכנית המכר/ שדרוג גודל אריחים של ריצוף הדירה ל 80-80 / סכום כסף קבוע מראש לביצוע שינויים בדירתכם / אסלה סמויה ועוד.

מסמך זה חשוב לפגישה מול מתאם השינויים ובכלל כאסמכתא לתוספות.

• מפרט מכר - מפרט המכר זה בעצם נספח חוזי שמאגד בתוכו במלל את כל המרכיבים של

דירתכם לפי התכניות האדריכליות.

למשל: מס' שקעי החשמל ונק' המאור בדירתכם לפי אזורים / מס' נק מים / גז / אסלה סמויה או מונובלוק/ אינטרפוץ סוללה / מידות אריחים ועוד ועוד.

• תכניות מכר- תכניות בינוי אדריכלית של דירתכם עם מידות וחלוקה של הבית לחדרים ומחיצות.

מה זה תכנית מכר? תכנית מכר היא תכנית עם מידות שהמידות המופיעות בתכנית יהיו לרוב נמוכות ב3 עד 5 ס"מ מתכנית הבנייה.

הסיבה, בשעת הבנייה תמיד קיימות סטיות של עד 8% מאחר ויש חיפוי של קרמיקות /טיח /צבע/ סטיות של 2-3 ס"מ בהעמדת המחיצות ועל כן תמיד בתכנית המכר מורידים עד 5 ס"מ מהמידה בפועל.

שימו לב, לעיתים יופיעו בתכניות הנמכות תקרה /מיקום למיזוג אויר / פתחים /ספרינקלרים

כל זה ועד אלו תכניות יועצים המותמעות בתכנית המכר אך אם אין התייחסות לנושאים אלו בחוזה המכר סביר להניח שלא תקבלו אותם עם הדירה לכן יש לוודא אם כל הדברים שמופיעים בתכנית אכן נמצאים במפרט המכר עליו אתם חותמים

• הדמיות- להמחשה בלבד. וללא שום מחויבות חוזית כזו או אחרת.

אין להתייחס להדמיות כאל תכניות או להסיק מהן לגבי דירתכם , לא במוצרים ולא בחומרים המוצגים בתמונה (אסלה תלויה, חיפוי בריק, הנמכות תקרה וכו')

וגם לא לגודלה , בד"כ התמונות בהדמיות הן מעל לזווית של 45 מעלות ז"א זוית העין שלנו מאחר ויש רצון להכניס בתמונה כמה שיותר מידע לכן תמיד בתמונה הדירה תראה מרווחת יותר שבפועל היא יכולה לא להיות כזו.

על כל המסמכים האלו ועוד רצוי לשמור בתיקיה מאורגנת ונגישה בכדי שתכלו להציגם בכל שלב בפרויקט.

לאחר שסיכמנו את כל מה שאמור להיות אצלכם לאחר חתימה על חוזה הרכישה אפשר לדבר על שינויי דיירים.

אז מה זה בעצם שינויי דיירים?

לאחר חתימת החוזה רכישה פרטי ההתקשרות שלכם עוברים למחלקת השינויים של הפרויקט לצורך זימון ראשוני.

שינויי דיירים זהו גוף מגשר/מקשר (בד"כ מענף האדריכלות והתכנון) בין הדייר לבין הקבלן המבצע. (בונה הפרויקט בפועל). שימו לב לרוב היזם הגוף שממנו רכשתם את הדירה מעסיק תחתיו קבלן משנה שאחראי על בנית הפרויקט בפועל.

אז על מה אחראית מחלקת שינויים?

1. תדרוך וליווי של הדיירים בנושאים שונים עד לקבלת המפתח

2. הגוף המקשר ומגשר בין הדייר ליזם ולקבלן המבצע.

3. תדרוך בנושא ספקים לוחות זמנים ומשימות שיש לבצע במהלך התקופה.

4. פתיחת תיק שינויים.

5. הנפקת תכניות שינויי פנים לדירה לשטח ולדייר

6. הורדת התכניות החתומות לשטח לקבלן המבצע.

7. הנפקת תמחור עלות שינויים בהתאם לתוכניות שביקש הדייר

8. אחראים על ביצוע גביה וזיכויים לדיירים

9. אחראים על תהליך סגירת תיק שינויים לפני קבלת מפתח

10. הכתובת שלכם לשאלות והעלאת בעיות בכל שלבי הפרויקט

לרוב יוקצבו לדיירים מס פגישות עבודה ובניהם:

• פגישת היכרות ותדרוך בפתיחת הפרויקט- בפגישה תקבלו תיק דייר ולוח זמנים לפרויקט.

זה הזמן לשאול את כל השאלות הפתוחות שיש לכם ואפילו להציג סקיצה ראשונית שיש לכם בכדי לקבל תשובות.

לוחות הזמנים- חשוב, לעמוד במסגרת לוחות הזמנים שהוקצבו לכם בכדי שלא תכנסו להוצאות מיותרות של עלויות אחרי ביצוע או שיהיו דברים שלא תכלו לבצע.

לוחות זמנים- הם חשובים תזכרו הקבלן לא עוצר את עבודתו ואינו מחכה לדיירים ולתכניות שינויים שלהם המטרה שלו זה להגיש את הבניין בזמן וזו מטרתו העיקרית.

• פגישת שינויים פרונטאלית- לפגישה מומלץ להגיע מוכנים אחרי שישבתם בבית עם התכניות או עם אדריכל/מעצב והכנתם רשימת שינויים שברצונכם לבצע (מומלץ לשלוח את הסקיצה הרצויה לפני הפגישה לקבלת תשובות בנוגע תקן ולאישור הסקיצה בכדי לא להגיע לפגישה ולהיות מופתעים שהתכניות שלכם לא אפשריות ולבזבז זמן שאין לכם על חיפוש פתרונות חדשים.

כמו כן, לפגישה הזו עדיף להגיע . לכל הבחירות שביצעתם אצל הספקים האלו יש השלכות ישירות על תכניות השינויים באינסטלציה, חשמל, ובינוי.

במידה ולקחתם אדריכל/ית או מעצב/ת, תדאגו שהוא או היא יבקשו את כל המידע שצריך על מנת להכין תכניות מסודרות בהתאם לדירשות הפרויקט.

שימו לב גם למעצב בעל ניסיון בהכנת תכניות יכול להיות מופתע מהדרישות בהן יתקל בהכנת התכניות.

• לכל פרויקט שפה תכנונית משלו ודרישות שונות אין פה מדובר על תכניות מפורטות לפרויקט פרטי אלה תכניות שינויים התכניות מצומצמות יותר וצריכות לעסוק רק במה שהקבלן מאשר לבצע ואין צורך להעמיס את התכניות בפרטים שאינם נחוצים.

לאחר סגירת התכניות תבוצע הצעת מחיר על עלויות השינויים מס עובדות שעליכם לדעת בנושא:

1. עלות השינויים היא לפי מחירון דקל שינויים ומדובר במחירון כלל ארצי.

2. למחירון דקל קיים תמחור לפני ביצוע ואחרי ביצוע, במצב האופטימאלי כאשר אתם עומדים בלוחות זמנים תשלמו את התעריף לפני ביצוע שהוא נמוך יותר. במידה ולא תעמדו בלוח הזמנים שניתן לכם יש סבירות שתחויבו בעלות של אחרי ביצוע מאחר והקבלן התקדם בעבודתו ובכדי לבצע את השינוי שבקשתם עליו לחזור אחור דבר שכרוך בעבודות נוספות ואף בעיכובים.

3. למה זה עולה? הרבה דיירים שואלים את השאלה למה זה עולה ולמה במחיר הזה וכד'. תזכרו, את הדירה רכשתם עם מפרט קבוע מראש וכל שינוי במפרט או תוספת עולה כסף שהקבלן לא יקבל מהיזם ולכן העלות היא על הדייר.

4. למה מחירון דקל גבוה ממחירון שיפוצים? הבניין הוא מערכת גדולה ומרכבת הן בתהליך הבניה והן בכל הגורמים העוסקים בא, את העבודות שאתם דורשים לעשות לרוב מבצעים קבלני משנה ולא הקבלן בעצמו (לדג קבלן חשמל) דברים שמוסיפים להתייקרות המחיר.

5. האם ניתן לקבל הנחות? לרוב לא. למרות ההנחה הרווחת שהקבלן מרוויח מהשינויים שהדיירים מבצעים במהלך הפרויקט התשובה היא לא. הקבלן תמיד יעדיף למסור דירה ללא שינויים מאחר והגשת הבניין לדייר בתוך לוח הזמנים ללא עיכובים או אפילו לפני הזמן יכול לחסוך לקבלן מיליוני שקלים ואף לזכות אותו בבונוסים מכובדים. דבר נוסף לקבלן יש קבלני משנה שמבצעים את השינויים בדירות והוא לרוב אינו מרוויח מהעבודה.

6. חיובים נוספים: בשינויים נוספים יתכן ותקבלו חיובים נוספים שהם נגזרת מהתכניות שבקשתם לבצע, כגון עלות תכנון ספרינקלרים לאחר שינוי מחיצות, תוספת עלות על מתזים, תוספת עלות לוונטה , קדיחת חורים לוונטה ועוד. דברים אלו בד"כ קשורים בתקנים המחויבים ע"פ חוק.

7. זיכויים: בהצעה יוזנו זיכויים על מוצרים שלא לקחתם מהספקים והגעו לכם כגון: אמבטיה, כיור , ברז, מטבח, דלתות וכד'.

• פגישת סגירת פרויקט- מטרת הפגישה טופס טיולים יוצא, סגירת חשבונות פתוחים טיפול בחשבון זיכויים וקבלת טופס יוצא לקבלת מפתח.

לסיכום

חשוב מאוד להגיע בראש פתוח לכל נושא השינויים ולפנות לנושא הזה זמן, הדירה שלכם עולה לכם לא מעט כסף וצריכה גם לשרת אתכם לכן יש להתייחס לנושא בסבלנות, לא לחסוך בשאלות, ולהיעזר באנשי מקצוע במקרה הצורך.

בהצלחה!